Unterhaltskosten bei Liegenschaften im Privatvermögen sind steuerlich abzugsfähig. Dazu müssen sie aber werterhaltenden Charakter aufweisen und den konkreten Nutzungswert eines Wirtschaftsgutes in einer Liegenschaft erhalten, instand stellen oder ihn ersetzen. Wertvermehrende Aufwendungen kann man hingegen nicht als Unterhaltskosten abziehen, sondern nur bei den Grundstücksgewinnsteuern.
Bei Liegenschaften, die im Privatvermögen stehen, können Unterhaltskosten, die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte von den steuerbaren Einkünften abgezogen werden. Auf der anderen Seite stehen die übrigen Kosten und Aufwendungen, insbesondere die Aufwendungen für den Unterhalt der steuerpflichtigen Person oder ihrer Familie sowie die Aufwendungen für die Anschaffung, Herstellung oder Wertvermehrung von Vermögensgegenständen, welche allesamt nicht abzugsfähig sind.Am 24. Oktober 2017 beurteilte das Bundesgericht einen Fall, bei dem diese Abgrenzung strittig war. Ein Ehepaar aus dem Kanton Zürich stattete 2013 ihre Liegenschaft mit einem Marderschutzgitter aus und zogen bei ihrem steuerbaren Einkommen die dadurch entstandenen Kosten von 11‘769 Fr. als Unterhaltskosten ab. Dies akzeptierten die Zürcher Behörden nicht, so dass der Fall vor das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich kam. Dieses schützte aber die Ansicht des Ehepaars, denn es befand, dass die Mardergitter zukünftigen Schaden abwenden sollen, was eine Massnahme zur Werterhaltung darstelle und darum vom steuerbaren Einkommen als abzugsfähige Unterhaltskosten zu qualifizieren seien. Das Zürcher Steueramt zog den Fall weiter an das Bundesgericht.Dieses widersprach dem Verwaltungsgericht Zürich. Es betonte zwar auch, dass nur werterhaltende Massnahmen als Unterhaltskosten gelten können und mit wertvermehrenden Aufwendungen zusätzliche, neue Werte geschaffen werden würden. Im vorliegenden Fall sei das Mardergitter aber nur installiert worden, um einen einen noch nicht entstandenen, in Zukunft vielleicht drohenden Schaden zu vermeiden. Der Schadenseintritt sei aber weder unmittelbar noch konkret drohend. Auch Blitzableiter, Brandschutzmauern oder Feueralarmanlagen würden nicht als Unterhaltskosten anerkannt werden, da sie lediglich einen allfälligen zukünftigen Schaden abwenden würden. Es handle sich hier also nicht um Reparaturkosten bzw. um Aufwendungen, mit denen ein (wegen der Marder) früher höherer Liegenschaftswert wiederhergestellt werden sollte. Die Mardergitter hätten den Wert der Liegenschaft also nicht erhalten, sondern vermehrt. Auch seien die Massnahmen keine Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen, welche in Art. 32 Abs. 2 DBG den Unterhaltskosten gleichgestellt seien. Aus diesen Gründen sei ein Abzug als Unterhaltskosten ausgeschlossen. Die Kosten könnten aber bei den Grundstücksgewinnsteuern abgezogen werden.
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