Wird beim Verkauf einer Liegenschaft ein Gewinn erzielt, wird dieser mit der Grundstücksgewinnsteuer besteuert. Dazu muss der Erlös die Anlagekosten übersteigen. Als Anlagekosten definiert der Gesetzgeber den Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen. Die Auslegung des Ersatzwerts ist jedoch Sache der Kantone und wird unterschiedlich gehandhabt.
Um die Grundstücksgewinnsteuer zu ermitteln, werden im Normalfall der damalige Kaufpreis und die Aufwendungen vom heutigen Verkaufspreis abgezogen. Fehlt aber der damalige Kaufpreis oder kommt der Veräusserung keine rechtsgeschäftliche Bedeutung zu (wie etwa bei einem simulierten Kaufpreis), wird auf den Ersatzwert zurückgegriffen. Der Gesetzgeber hat es jedoch unterlassen, diesen zu definieren, um den Kantonen den nötigen Spielraum zu gewähren. So wird z.B. in Basel-Landschaft beim Ersatzwert auf den Verkehrswert vor 20 Jahren abgestellt, sofern kein höherer Erwerbspreis nachweisbar ist. Andere Kantone knüpfen hingegen an den damaligen (Vermögens-) Steuerwert an.Im Fall 2C_540/2017 urteilte das Bundesgericht über die Rechtmässigkeit der Auslegung des Ersatzwerts im Kanton Luzern. Ein Steuerpflichtiger gelangte bis vor das Bundesgericht, da er 2014 eine Liegenschaft für 705'000 Fr. verkauft hatte und ihm dafür vom Gemeinderat ein Grundstücksgewinn von 537'743.10 Fr. zugeschrieben wurde. Es wurde auf den Ersatzwert abgestellt, der ausgehend vom Katasterwert vor 30 Jahren in der Höhe von 100'000 Fr. und einem Zuschlag von 25 % auf 125'000 Fr. festgesetzt wurde. Der Beschwerdeführer argumentierte, dass der alte Katasterwert von Fr. 100'000 massiv unter dem Verkehrswert per 14. November 1984 (= 30 Jahre vor der Veräusserung der Liegenschaft) liege. Erst mit der Neuschatzung im Jahre 1992 sei der Katasterwert der Liegenschaft auf Fr. 571'000 angestiegen. Werde auf den alten Katasterwert abgstellt, werde die Liegenschaft massiv unterbewertet. Er war aber der Ansicht, dass nicht der Katasterwert als Ersatzwert gelten könne, sondern dass der Verkehrswert die Grundlage für den Ersatzwert bilde. Er stützte sich dabei auch auf Art. 14 DBG, welcher besagt, dass Vermögen zum Verkehrswert bewertet wird.Das Bundesgericht folgte dieser Ansicht nicht. Der Gesetzgeber habe bewusst auf eine Definition des Begriffs „Ersatzwert“ verzichtet. Der Bund lasse den Kantonen bei der Umschreibung des steuerbaren Gewinns einen, wenn auch eingeschränkten, Spielraum. Luzern sei es damit freigestanden, beim Ersatzwert auf den damaligen Katasterwert abzustellen. Auch sei Art. 14 DBG nicht anwendbar, da dieser zur Erhebung der Vermögenssteuer genutzt werde. Aus diesen Gründen wies das Bundesgericht die Beschwerde ab.Private Steuererklärung leicht gemacht – mit taxeaSie können Ihre private Steuererklärung mittels unserer Steuerapp taxea ganz einfach erstellen lassen. Mehr zu taxea erfahren sie hier www.taxea.ch
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