Er ist der Albtraum aller Hausbesitzer: der Eigenmietwert. Aber was ist der Eigenmietwert eigentlich und wie kann er reduziert werden, um Steuern zu sparen? Wir beantworten Ihre brennenden Fragen zur Eigenmietwertbesteuerung.
Was ist der Eigenmietwert?
Wer in einer selbstbewohnten Immobilie lebt, muss in der Schweiz den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Beim Eigenmietwert handelt es sich nicht um eine tatsächlich erzielte Einkunft, sondern vielmehr um einen fiktiven Betrag, der vom theoretischen Mietwert einer Immobilie abgeleitet wird. In der Regel beläuft sich der Eigenmietwert auf 60 bis 70 Prozent des Betrages, den eine Drittperson als Miete für ein Wohnobjekt bezahlen müsste.
Weshalb wird der Eigenmietwert besteuert?
Die Eigenmietwertbesteuerung wurde nach der Weltwirtschaftskrise im Jahr 1934 als Abgabe zur Gesundung des Bundeshaushalts provisorisch eingeführt und 1958 ins reguläre Recht übernommen. Sie ist ein Ausfluss des Solidaritätsprinzips des Schweizer Steuersystems. Obwohl der Eigentümer einer Immobilie keinen Mietzins erhält, erzielt er einen Ertrag dadurch, dass er sie selbst bewohnt. Weil er keine Miete bezahlen muss, hat er eine Ersparnis im Umfang des hypothetischen Mietwerts der Immobilie. Diese Ersparnis muss als Einkommen versteuert werden.
Wie wird der Eigenmietwert berechnet?
Wie es in der Schweizer Steuerlandschaft üblich ist, wird der Eigenmietwert kantonal festgelegt. Die zuständige kantonale Steuerbehörde schätzt den Mietwert einer Immobilie anhand von Wohnfläche, Baujahr, Bauweise, Lage und Wert vergleichbarer Objekte. Aufgrund der kantonal variierenden Berechnungsweisen kann es vorkommen, dass identische Immobilien in verschiedenen Kantonen unterschiedlich besteuert werden. Laut Bundesgericht muss der Eigenmietwert aber mindestens 60 Prozent des Werts betragen, der auf dem freien Markt als Miete erzielt werden könnte.
Wie lässt sich bei der Eigenmietwertbesteuerung sparen?
Immobilienbesitzer können durch Abzüge die Eigenmietwertbesteuerung reduzieren. Neben den Hypothekarzinsen sind insbesondere die sogenannten werterhaltenden Kosten abzugsfähig. Zu diesen zählen neben Renovations- und Reparaturkosten auch der Ersatz von Elektrogeräten oder Sachversicherungsprämien. Nicht zum Abzug berechtigt sind wertvermehrende Investitionen. Bei Letzteren handelt es sich um all jene Ausgaben und Verbesserungen, welche über die Werterhaltung hinausgehen. Während ein Eigenheimbesitzer demnach zwar die Kosten für eine gewöhnliche Badezimmerrenovation zum Abzug bringen kann, berechtigen die Ausgaben für ein Luxusbad mit goldener Toilette nicht zu einer Steuerreduktion. Von dieser Grundregel gibt es allerdings eine Ausnahme. Unter bestimmten Bedingungen sind auch wertvermehrende Investitionen abzugsfähig, wenn sie zum Schutz der Umwelt oder der Einsparung von Energie dienen.
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