Ein 19-jähriger Liegenschaftshändler – Geht das?

Im Juni 2019 hatte das Bundesgericht zu entscheiden, ob ein 19-Jähriger als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler zu qualifizieren ist. Erfahren Sie im Beitrag wie das Bundesgericht entschieden hat.

Der 19-jährige A. erwarb 2007 ein Grundstück, welches er durch ein Darlehen seiner Mutter in der Höhe von 250’000 CHF sowie eine Hypothek im Wert von 670’000 CHF finanzierte. Ausserdem nahm A. einen weitestgehend fremdfinanzierten Umbau der Dachwohnung vor, um diese im Anschluss selbst bewohnen zu können. Die übrigen Wohneinheiten des Gebäudes wurden vermietet. Besagtes Gebäude wurde 2012 verkauft, woraufhin A. noch im gleichen Jahr eine andere Liegenschaft erwarb. Zur selben Zeit war A. ausserdem Kommanditär in der von seinem Vater geführten Kommanditgesellschaft, welche im Liegenschaftshandel tätig war.

Die Steuerbehörden von Basel-Stadt qualifizierten A. als gewerbsmässigen Liegenschaftshändler. In der Folge wurde A. verpflichtet, die Kapitalgewinne aus dem Verkauf der Liegenschaft als Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit zu versteuern. A. erhob gegen diese Einschätzung Beschwerde bis ans Bundesgericht. Dieses beurteilte den Fall im Urteil BGer 2C_551/2018 vom 11. Juni 2019.

Gewerbsmässiger Liegenschaftshändler

Als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler gilt, wer An- und Verkäufe von Liegenschaften systematisch und mit der Absicht Gewinn zu erzielen vornimmt. Indizien für eine Gewerbsmässigkeit sind ein systematisches Vorgehen, eine Häufung von Geschäften, ein enger Zusammenhang mit der beruflichen Tätigkeit, spezielle Fachkenntnis, der Einsatz erheblicher Fremdfinanzierung oder die Reinvestition der erzielten Gewinne. Bei einer Einschätzung sind sämtliche Kriterien abzuwägen und eine Würdigung aller Umstände im Einzelfall vorzunehmen.

Privater Vermögensaufbau

Im oben geschilderten Fall brachte A. das Argument vor, der Erwerb der Liegenschaft hätte lediglich der privaten Altersvorsorge gedient, wie der Umbau und die Nutzung der Dachwohnung zeigen würden. Ein Verkauf sei vor 2012 nie beabsichtigt gewesen. Das Bundesgericht verwarf diese Argumentation mit der Begründung, eine Gewerbsmässigkeit könne nicht unter dem Aspekt des Vermögensaufbaus verschleiert werden. Ausserdem sei es nicht unüblich, dass Liegenschaftshändler ein Objekt selbst bewohnen würden.

Fachkenntnisse

Des weiteren machte A. geltend, er würde über keine Fachkenntnisse im Bereich des Immobilienhandels verfügen, zumal er in den Jahren 2007 – 2012 nicht in der Unternehmung seines Vaters tätig gewesen sei. Es könne nicht angehen, dass A. das Wissen seines Vaters angerechnet würde. Das Bundesgericht verwarf auch dieses Argument. Es argumentierte, in Anbetracht der Vornahme des Liegenschaftserwerbs ohne Eigenkapital, sei kein spezieller Nachweis einer Tätigkeit in der Firma des Vaters erforderlich. Das Bundesgericht führte weiter aus, dass es geradezu weltfremd wäre anzunehmen A. hätte nicht von den Fachkenntnissen seines Vaters sowie dessen Kontakten profitiert.

Risikobereitschaft

A. kritisierte ausserdem, dass allein aufgrund der Fremdfinanzierung auf eine besondere Risikobereitschaft geschlossen wurde. Das Bundesgericht hingegen stellte fest, dass in Anbetracht der persönlichen Lage des A. (19-jährig, Studium) die reine Fremdfinanzierung weit über das hinausgehe, was als normale Risikotragfähigkeit bezeichnet werden könne.

In Anbetracht der Fremdfinanzierung, des vorhandenen Fachwissens, des planmässigen Vorgehens sowie der Reinvestition der Veräusserungsgewinne in eine neue Liegenschaft kommt das Bundesgericht zum Schluss, dass die Qualifikation des A. als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler rechtmässig sei.

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