Nella maggior parte dei Cantoni, oltre all’imposta sugli utili immobiliari, è dovuta un’imposta sul trapasso di proprietà. L’imposta è regolata in modo diverso da cantone a cantone. Tuttavia, l’importo dell’imposta è solitamente determinato sulla base del corrispettivo pagato per l’acquisto dell’immobile.
La cessione di un immobile comporta obblighi fiscali. Per esempio, l’imposta sugli utili immobiliari è dovuta quando viene realizzato un profitto dalla vendita di un immobile. Nella maggior parte dei cantoni, tuttavia, è dovuta anche un’imposta sul trapasso di proprietà, la quale impone il trasferimento di un diritto reale a un immobile. Se e come l’imposta viene riscossa non è regolamentato a livello federale, bensì la competenza spetta ai singoli Cantoni. Diversi cantoni come Svitto, Zugo e Zurigo, ad esempio, non riscuotono un’imposta sul trapasso di proprietà. Alcuni cantoni non parlano di imposta, ma di tassa. L’importo dell’imposta sul trapasso di proprietà è solitamente determinato dall’importo del corrispettivo pagato per l’acquisto dell’immobile. Questo può essere il prezzo di acquisto, ma può anche includere altri servizi.
Il 15 marzo 2018 il tribunale federale si è occupato di una causa relativa ad una controversia avente per oggetto l’importo dell’imposta sul trasferimento di proprietà nel canton Berna. Il 13 giugno 2013 il ricorrrente ha assegnato alla Y SA l’incarico di esaminare l’edificabilità di un terreno, di redigere un progetto preliminare e i piani di progetto per una casa unifamiliare e, infine, di presentare una domanda di costruzione. Per l’incarico il ricorrente ha pagato CHF 30’000, da detrarre dal prezzo della casa al momento della stipulazione del contratto definitivo di costruzione. Il 26 agosto 2013 il ricorrente ha comprato l’ancora non edificato terreno per CHF 232’200. Due giorni dopo, il 28 agosto 2013, il ricorrente ha firmato la domanda di costruzione e ha presentato i progetti. Il 29 novembre e il 9 dicembre 2013 ha stipulato un contratto di costruzione con la Y SA per la costruzione di una casa unifamiliare sul lotto in questione, per il quale è stato concordato un prezzo forfettario di CHF 437’690. L’ufficio del registro fondiario competente ha equiparato questa pratica all’acquisto di un edificio chiavi in mano, motivo per cui non solo il prezzo del terreno, ma anche il salario della Y SA è stato incluso nel calcolo dell’imposta di trasferimento. Il contribuente si è opposto alla decisione e ha portato la causa dinanzi al tribunale federale.
Il tribunale federale ha fatto riferimento all’articolo 6a della legge sull’imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare del canton Berna, il quale stabilisce che, nel caso di contratti di compravendita di un edificio o di un’unità immobiliare chiavi in mano e nel caso di contratti di compravendita, i quali sono legati a un contratto di appalto in modo tale da consentire l’acquisto di un edificio o di un’unità immobiliare chiavi in mano, l’imposta viene calcolata sulla base del prezzo totale (prezzo del terreno e salario). Il ricorrente ha argomentato di non essere stato obbligato a concludere il contratto di lavoro del 29 novembre/9 dicembre 2013 sulla base del contratto di progettazione. Se avesse cambiato offerente, avrebbe perso solamente 30.000 franchi. Tuttavia il ricorrente non è riuscito a convincere il Tribunale federale. Sebbene il contratto di appalto fosse stato concluso solo dopo l’acquisto del terreno il 26 agosto 2013, erano già stati effettuati ampi lavori preparatori e piani di progetto finiti sulla base del contratto di progettazione del 13 giugno 2013, ciò ha consentito al ricorrente di firmare la domanda di costruzione e di presentare i piani necessari solo due giorni dopo la firma del contratto di acquisto del terreno. Si deve pertanto presumere che, al momento della firma del contratto di acquisto del terreno, egli aveva già deciso di costruire l’edificio progettato dalla Y SA e di fatto non era più libero di decidere quando e come costruire il suo terreno.
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