Se si realizza un utile sulla vendita di un immobile, l’imposta sugli utili immobiliari è dovuta. Le spese per l’aumento del valore, come i costi di investimento, possono essere compensate con l’imposta sugli utili immobiliari. Tuttavia, ciò richiede che l’importo corrispondente sia stato effettivamente pagato.
Le spese sono deducibili dall’imposta sugli utili immobiliari, ma solo se aumentano il valore dell’immobile. Le spese aumentano il valore se creano nuovi valori aggiuntivi. I costi di investimento (costi totali per l’acquisto di un immobile esistente o per la costruzione di un nuovo immobile) sono quindi deducibili, ma è necessario che le spese siano state effettivamente sostenute.
Il 22 febbraio 2018 il Tribunale federale si è pronunciato sulla causa 2C_357/2017. Nel 2008 una società immobiliare di Zurigo aveva acquistato diversi terreni e intendeva edificarli. A tal fine ha assunto un’impresa generale. Dopo la costruzione, le unità costruite sono state vendute con profitto dalla società immobiliare. Avendo conseguito un utile, l’imposta sugli utili immobiliari era dovuta. Tuttavia, l’impresa immobiliare è fallita e ha fatto fallire anche l’impresa generale a causa delle fatture non pagate. Le autorità fiscali locali hanno esatto l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. I creditori fallimentari della società immobiliare si sono opposti e hanno chiesto che le fatture non pagate fossero detratte dall’imposta sugli utili immobiliari come costi di investimento. Poiché tutte le prime istanze sono state respinte, il caso è stato portato dinanzi al Tribunale federale.
Anche Losanna ha respinto la richiesta. Le spese di terzi non pagate non possono essere imputate all’imposta sugli utili immobiliari. Possono essere accreditate solo le spese effettivamente sostenute. Se una spesa è stata fatturata ma alla fine non risulta essere stata pagata, implica che la spesa in questione non è di fatto stata sostenuta. Il fatto che i costi di investimento siano stati contabilizzati è irrilevante. Il principio di congruenza, la cui idea di base è che l’imposta sugli utili immobiliari copre solo l’aumento “immeritato” del valore di un immobile, ma non il valore aggiunto creato dagli investimenti del venditore (vale a dire lavoro o capitale), non sarebbe violato.
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