Se viene realizzato un utile sulla vendita di un immobile, questo viene tassato con l’imposta sugli utili immobiliari. A tal fine, il ricavato deve superare i costi di investimento. Il legislatore definisce i costi di investimento come il prezzo di acquisto o il valore di sostituzione più le spese. Tuttavia, l’interpretazione del valore di sostituzione è di competenza dei cantoni e viene applicato in modo diverso.
Per determinare l’imposta sugli utili immobiliari, il prezzo di acquisto e i costi di investimento sono normalmente dedotti dal prezzo di vendita corrente. Tuttavia, se manca il prezzo di acquisto precedente o se la vendita non ha alcuna rilevanza giuridica (come nel caso di un prezzo di acquisto simulato), viene utilizzato il valore di sostituzione, il quale non è stato definito dal legislatore in modo da lasciare ai cantoni il margine di manovra necessario. Nel Canton Basilea Campagna, ad esempio, il valore di sostituzione si basa sul valore di mercato di 20 anni fa, a meno che non sia possibile dimostrare un prezzo di acquisto più elevato. Altri cantoni, invece, collegano questo al valore fiscale (patrimoniale) dell’epoca.
Nel caso 2C_540/2017, il Tribunale federale si è pronunciato sulla legalità dell’interpretazione del valore sostitutivo nel Cantone di Lucerna. Un contribuente ha fatto ricorso fino al Tribunale federale in quanto nel 2014 aveva venduto un immobile per CHF 705’000 e il Consiglio comunale gli ha attribuito una plusvalenza di CHF 537’743.10. Il Consiglio comunale si è basato sul valore di sostituzione, il quale è stato determinato sulla base del valore catastale di 30 anni fa di CHF 100’000 e con un supplemento dal 25 % a CHF 125’000. Il ricorrente ha sostenuto che il vecchio valore catastale di CHF 100’000 era nettamente inferiore al valore di mercato del 14 novembre 1984 (30 anni prima della vendita dell’immobile). Solamente con la nuova valutazione del 1992 il valore catastale della proprietà era salito a CHF 571.000. Con l’utilizzo del vecchio valore catastale, la proprietà risulta essere fortemente sottovalutata. Il ricorrente, basandosi sull’articolo 14 LAID, il quale stabilisce che la sostanza è stimata al suo valore di mercato, sosteneva che il valore catastale non poteva essere considerato come valore sostitutivo, ma che il valore di mercato costituiva la base del valore sostitutivo.
Il Tribunale federale non ha seguito questo punto di vista. Il legislatore si è deliberatamente astenuto dal definire il termine “valore sostitutivo”. La Confederazione lascia ai Cantoni un certo margine di manovra, anche se limitato, per quanto riguarda il trasferimento dell’utile imponibile. Il Canton Lucerna era quindi libero di basare il valore di sostituzione sul valore catastale dell’epoca. Non è applicabile neppure l’articolo 14 LAID, poiché esso viene utilizzato per la riscossione dell’imposta sulla sostanza. Per questi motivi il Tribunale federale ha respinto il ricorso.
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