Il valore di mercato di un immobile corrisponde al prezzo che si può ottenere vendendolo. Questo valore viene solitamente stimato da un esperto, che valuta l’ubicazione dell’immobile e l’edificio stesso. Tuttavia, il prezzo di vendita effettivo può essere superiore o inferiore alla stima se influenzato da altri fattori quali preferenze soggettive o rispettivamente avversioni dell’acquirente.
Quali fattori influenzano il valore di mercato?
Il valore di mercato di un immobile è il prezzo che si può ottenere vendendolo. A questo scopo, un esperto fa di solito una stima che prende in considerazione il luogo (vista, quartiere, utilizzo, luce solare, inquinamento acustico, imposta comunale e domanda nella regione) così come l’immobile stesso. Vengono analizzati fattori come lo spazio abitativo, il volume della stanza, lo standard di finitura, l’età, la planimetria o l’architettura. L’esperto effettua una stima, che funge da base per il valore di vendita. Tuttavia, il prezzo di vendita effettivo non sempre corrisponde alla stima dell’esperto, poiché i prezzi di vendita sono spesso influenzati da interessi individuali. Ad esempio, difficoltà di vendita o preferenze/ avversioni soggettive dell’acquirente possono influenzare il prezzo effettivo.
Nessun metodo di valutazione riconosciuto per la determinazione del valore di mercato ai fini fiscali
Nella decisione del Tribunale federale 2C_181/2018, i giudici si sono occupati di un immobile di Zugo per il quale al momento della vendita non era disponibile alcuna stima. Il 7 dicembre 2010 il convenuto ha acquistato l’immobile per 2 milioni di franchi svizzeri. Nella decisione del Tribunale federale 2C_181/2018, i giudici si sono occupati di un immobile di Zugo per il quale al momento della vendita non era disponibile alcuna stima. Il 7 dicembre 2010 il convenuto ha acquistato l’immobile per 2 milioni di franchi svizzeri. Faceva parte del suo patrimonio aziendale perché si occupava di commercio immobiliare. Poiché non è riuscito a trovare un acquirente per il terreno, il 7 ottobre 2011 lo ha venduto, sempre per CHF 2 milioni, ad una società anonima di sua proprietà. Solo 10 giorni dopo, il 17 ottobre 2011, l’azienda ha venduto l’immobile a terzi per CHF 3,65 milioni. L’amministrazione fiscale di Zugo ha destinato l’utile di CHF 1,65milioni alla società e non al reddito del convenuto. L’Amministrazione federale delle contribuzioni non era d’accordo e ha deferito il caso al Tribunale amministrativo del Canton Zugo e, a causa di ulteriori rigetti, al Tribunale federale.
L’AFC ha sostenuto che l’aumento di valore di CHF 1,65 milioni non ha avuto luogo nei dieci giorni che intercorrono tra la vendita alla SA e la vendita a terzi e che pertanto l’utile della vendita dovesse essere imputato al reddito del convenuto. Il tribunale federale non era d’accordo. Non esiste un unico metodo di valutazione riconosciuto da utilizzare per la determinazione del valore di mercato dell’immobile. Il valore di mercato ai sensi del diritto tributario non corrisponde ad una quantità matematicamente determinabile con precisione. Per determinare ciò, è stato necessario effettuare stime e confronti regolari, che tuttavia sono stati associati a dispersioni e alcune imprecisioni. La determinazione del valore di mercato (e del valore fiscale immobiliare) degli immobili deve essere consentita sulla base di approssimazioni prudenti e schematiche, anche se ciò significa che i valori così determinati si discostano in una certa misura dai valori di mercato effettivi. Nel caso di specie, il 7 ottobre 2011 non era disponibile alcuna perizia, motivo per cui occorre tener conto di circostanze esterne. Il prezzo di vendita del 17 ottobre 2011, ad esempio, è un cosiddetto prezzo da amatore, che sfugge al consueto meccanismo della domanda e dell’offerta.
Poiché l’affermazione dell’AFC è un fatto che aumenta le tasse, l’onere della prova è a carico dell’AFC e non del contribuente, il quale è tenuto a provare le dichiarazioni di riduzione delle imposte, contrariamente a quanto sostiene l’AFC.Tuttavia, poiché l’AFC non disponeva di prove a sostegno delle sue affermazioni, la denuncia è stata respinta.
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