Per il mantenimento degli immobili detenuti nel patrimonio privato può essere fatta valere una deduzione forfettaria. Tuttavia, se la proprietà è utilizzata principalmente per scopi commerciali da parte di terzi, possono essere dedotti solo i costi di manutenzione effettivi. La distinzione tra uso privato e uso prevalentemente commerciale è da valutare caso per caso.
Nel caso di immobili detenuti nel patrimonio privato, possono essere detratte le spese di riparazione, le spese di manutenzione degli immobili di nuova acquisizione, i premi assicurativi e le spese di gestione da parte di terzi. Ai sensi dell’art. 32 cpv. 4 LIFD, in sostituzione dei costi effettivi e dei premi assicurativi può essere dedotta una somma forfettaria. Tuttavia, l’articolo 4 dell’ordinanza concernente la deduzione dei costi di immobili del patrimonio privato in materia di imposta federale diretta vieta tale deduzione forfettaria nel caso di immobili utilizzati prevalentemente a fini commerciali da parte di terzi.
L’11 settembre 2018, il Tribunale federale (causa 2C_1020/2017) si è pronunciato in merito alla qualificazione riguardante l’utilizzo di un immobile. Un usufruttuario di una casa unifamiliare aveva affittato quest’ultima ad una società anonima, che a sua volta l’ha lasciata a uno dei suoi dirigenti e alla sua famiglia per scopi abitativi. Nella sua dichiarazione fiscale, l’usufruttario ha fatto valere la detrazione forfettaria per le spese di manutenzione, in quanto riteneva che l’abitazione non fosse stata affittata a fini commerciali. La dedutione è tuttavia stata rifiutata dalle autorità fiscali, motivo per cui il contribuente ha presentato ricorso, il quale non è però stato accolto. Anche il successivo ricorso al Tribunale amministrativo del Canton Zugo non ha avuto esito positivo, motivo per cui la causa è finita dinanzi al Tribunale federale.
Il contribuente ha argomentato che non vi era un uso principalmente a fine commerciale da parte di terzi, in quanto la casa serviva al direttore e alla sua famiglia per scopi privati senza che nella casa o nel giardino venisse svolta alcuna attività lucrativa. Inoltre, la messa a disposizione di immobili ad uso abitativo non rientra negli scopi commerciali della società iscritti nel registro di commercio. Si trattava quindi solamente di una misura interna di gestione del personale, volta ad aumentare l’attrattività del datore di lavoro agli occhi del dipendente che viveva nella casa. Inoltre, il fatto che l’impresa affitti la casa e la metta a disposizione del dipendente addebitandogli l’affitto, o che paghi al dipendente uno stipendio superiore pari all’importo dell’ affitto e lasci al dipendente stesso il compito di affittare una casa, non fa alcuna differenza.
Il tribunale federale non ha però dato ragione al ricorrente. Il contratto di locazione era stato concluso con la società anonima, facendo così apparire l’uso dell’edificio come commerciale. Anche se l’azienda aveva lasciato la casa al dipendente e alla sua famiglia per uso personale, quest’ultimo era un membro della direzione e l’uso dell’imobile era parte del suo stipendio per la sua attività professionale. Inoltre, la locazione a terzi per uso commerciale è da supporre se il proprietario dell’immobile non deve sostenere costi di manutenzione in quanto essi sono regolarmente a carico dell’affittuario o del locatario. Nel caso in questione, l’azienda ha pagato numerose spese di manutenzione e spese accessorie (comprese quelle normalmente a carico del proprietario), tra le quali le spese di manutenzione della casa, del riscaldamento e del giardino. Inoltre, il ricorrente non era il proprietario dell’immobile, ma solo l’usufruttuario, motivo per cui, per legge, ha sostenuto solo le spese per la normale manutenzione e gestione dell’immobile, ma non quelle per i risanamenti, ristrutturazioni o riparazioni. Per questi motivi, non si tratta di un uso privato e pertanto la detrazione forfettaria non è stata giustamente concessa.
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