In alcuni casi la tassazione sugli utili realizzati dalla vendita di un immobile può essere posticipata, ad esempio in occasione dell’acquisto di un immobile sostitutivo. In tal caso l’utile immobiliare viene trasferito a quest’ultimo e le imposte vengono riscosse solo quando l’immobile viene rivenduto, senza che venga acquistato un nuovo immobile sostitutivo.
Se viene realizzato un utile sulla vendita di un immobile, esso viene tassato con l’imposta sugli utili immobiliari, la quale è regolata in modo diverso nei vari cantoni. In particolare, le disposizioni relative alla durata della proprietà variano da cantone a cantone. Tuttavia, l’imposta può essere differita in alcuni casi come il trasferimento di proprietà in seguito a eredità, la liquidazione di crediti matrimoniali e di successione o in merito ad acquisti sostitutivi. In caso di acquisto sostitutivo, il ricavato della vendita viene utilizzato entro un termine ragionevole per l’acquisto o la costruzione di un immobile sostitutivo, anch’esso situato in Svizzera. Se il prezzo di acquisto dell’immobile sostitutivo è superiore al prezzo di vendita dell’immobile venduto, la plusvalenza fondiaria può essere trasferita all’immobile sostitutivo, posticipando l’imposizione fiscale. Questa procedura può anche essere ripetuta. Solo se non viene acquistato alcun nuovo immobile sostitutivo, l’utile maturato viene tassato in base alla posizione in cui si trova la proprietà sostitutiva.
Il 28 settembre 2017 il Tribunale federale è stato invitato a chiarire un caso in merito. Il 1° aprile 2008 una contribuente residente nel Canton Berna ha venduto la sua abitazione ricavando un utile di CHF 5’733’539.- e ha acquistato una proprietà sostitutiva nel Canton Ginevra. Di conseguenza, l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare è stata differita. Nel giugno 2010, tuttavia, la donna ha rivenduto questo immobile senza aver acquistato un nuovo immobile sostitutivo. Nel 2012 l’amministrazione fiscale del Canton Berna ha accertato una plusvalenza immobiliare di 4’816’100 franchi, con un credito d’imposta di 1’906’682,70 franchi. La contribuente si è difesa, ma è stata respinta dall’amministrazione fiscale, dalla Commissione d’appello fiscale e dal Tribunale amministrativo del Canton Berna. Si è quindi infine rivolta al Tribunale federale.
Il Canton Berna riteneva di avere diritto all’imposta sugli utili da sostanza immobiliare maturata nel proprio cantone e voleva quindi una ripartizione della base imponibile tra Berna e Ginevra (metodo di ripartizione previsto dalla legge fiscale di Berna). Secondo la raccomandazione della Conferenza svizzera delle imposte CSI, è previsto un periodo di 5 anni durante il quale è possibile applicare il metodo di ripartizione. La presente raccomandazione tratta le rivendite dell’oggetto di sostituzione entro il periodo di 5 anni in modo diverso rispetto alle rivendite che avvengono successivamente. Alla scadenza di questo termine verrebbe applicato il metodo uniforme, in base al quale tutte le imposte andrebbero a beneficio del Canton Ginevra. Il Tribunale federale non ha condiviso questo punto di vista. La raccomandazione non ha alcun effetto vincolante e non può essere superiore alla legge federale, che non prevede tale periodo. Le imposte sono pertanto dovute a Ginevra. La tassazione dello stesso substrato fiscale da parte del Canton Berna violerebbe il divieto di doppia imposizione intercantonale (virtuale).
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