Bei Grundstücken, die im Geschäftsvermögen stehen, kann der Steuerpflichtige die tatsächlichen Kosten und Prämien abziehen. Werden Grundstücke dem Privatvermögen angerechnet, kann hingegen auch der Pauschalabzug geltend gemacht werden. Dieser liegt oftmals höher. Welchem Vermögen eine Immobilie hinzugerechnet wird, hängt dabei von verschiedenen Kriterien ab.
Im April 2017 hatte das Bundesgericht einen Fall zu beurteilen, in dem die steuerliche Qualifikation von Grundstücken zum Streitpunkt wurde. A.A. und B.A. waren zur Steuerperiode 2008 Eigentümer verschiedener Grundstücke. Zwei dieser Objekte – beide davon eigenfinanziert und längerfristig vermietet - wurden von den Steuerbehörden des Kantons Schwyz als Geschäftsvermögen qualifiziert, wodurch der (in diesem Fall höhere) Pauschalabzug nicht möglich war. Die Steuerpflichtigen erhoben Einsprachen gegen diese Veranlagung und gelangten nach einer Abweisung bei der Steuerkommission und dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz an das Bundesgericht.A.A. war bis zu seiner Pensionierung hauptberuflich als Architekt und nebenberuflich für ein paar Jahre als Liegenschaftshändler tätig. Während seiner Arbeit als Architekt erhielt der Steuerpflichtige die nötigen Fachkenntnisse bezüglich Immobilien und erfuhr dadurch auch von der Kaufgelegenheit für die besagten Objekte. Drei andere Immobilien im Eigentum der Steuerpflichtigen wurden in einem Baukonsortium erstellt und waren deshalb unbestritten Teil des Geschäftsvermögens. Diese Indizien genügten den Vorinstanzen, um die Grundstücke dem Geschäftsvermögen zuzuordnen, was einen Pauschalabzug gemäss Art. 32 Abs. 4 DBG verunmöglichte. Dieser kann nämlich nur bei Privatvermögen vorgenommen werden, bzw. der Steuerpflichtige darf selber entscheiden, ob er die tatsächlichen Erhaltungskosten oder den pauschalen Abzug nutzt.Um als Geschäftsvermögen zu gelten, müssen Vermögenswerte nach Art. 18 Abs. 2 Satz 3 DBG ganz oder vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen. Vorliegend würde es sich um Immobilienhandel handeln, welcher vorliegt, wenn die steuerpflichtige Person An- und Verkäufe von Liegenschaften systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung vornimmt. Indizien dafür sind die systematische Art und Weise des Vorgehens, die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte, der enge Zusammenhang eines Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel bei der Finanzierung, die Wiederanlage des erzielten Gewinns in gleichartige Vermögensgegenstände oder die Realisierung der Gewinne im Rahmen einer Personengesellschaft. Werden hingegen mit eigenen Mitteln Liegenschaften mit Wohn- oder Geschäftsbauten überbaut, um aus deren Vermietung einen Ertrag zu erzielen, liegt normalerweise eine private Vermögensverwaltung vor.Im vorliegenden Fall liess das Verwaltungsgericht die langfristigen Mietverträge der Immobilien sowie den Umstand, dass der Steuerpflichtige an der D. AG beteiligt ist, welche sich auf das Halten von Immobilien spezialisierte, ausser Acht. Nach Ansicht des Bundesgerichts spricht das Halten und langfristige Vermieten der Liegenschaften seit deren Erwerb stark gegen die Absicht eines raschen und gewinnbringenden Weiterverkaufs. Ausserdem wurden beide Grundstücke mit eigenen Mitteln finanziert.Obschon der Steuerpflichtige als Liegenschaftshändler qualifiziert wurde, dürfen nicht sämtliche seiner Grundstücke dem Geschäftsvermögen zugeordnet werden. Jede der Liegenschaften muss einzeln geprüft werden, um sie zuzuordnen. Das Bundesgericht ordnete die Objekte aus besagten Gründen dem Privatvermögen zu und wies die Beschwerde zurück ans Verwaltungsgericht Schwyz zur Neubeurteilung.Private Steuererklärung leicht gemacht – mit taxeaSie können Ihre private Steuererklärung mittels unserer Steuerapp taxea ganz einfach erstellen lassen. Mehr zu taxea erfahren sie hier www.taxea.ch
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