Der Verkehrswert einer Immobilie entspricht dem Preis, der beim Verkauf erzielt werden kann. Meist wird dieser Wert von einem Experten geschätzt, welcher dafür die Lage der Immobilie sowie das Gebäude bewertet. Trotzdem kann der effektive Verkaufspreis über oder unter der Schätzung liegen, wenn er durch andere Faktoren wie etwa subjektive Vorlieben, bzw. Abneigungen des Käufers beeinflusst wird.
Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert?Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Preis, der beim Verkauf erzielt werden kann. Dafür wird meist von einem Experten eine Schätzung vorgenommen, welche die Lage (Aussicht, Nachbarschaft, Erschliessung, Besonnung, Lärmbelastung, Steuerfuss der Gemeinde und Nachfrage in der Region) sowie die Immobilie selbst genauer unter die Lupe nimmt. Dabei werden Faktoren wie die Wohnfläche, Raumvolumen, Ausbaustandard, Alter, Grundriss oder die Architektur analysiert. Der Experte gibt eine Schätzung ab, welche dann als Grundlage für den Verkaufswert agiert. Der effektive Verkaufspreis entspricht jedoch nicht immer der Schätzung des Experten, denn oftmals wird der Verkaufspreise noch von individuellen Interessenlagen beeinflusst. So können etwa Verkaufsnot oder subjektive Vorlieben, bzw. Abneigungen des Käufers Einfluss auf den Verkaufspreis haben.Keine anerkannte Bewertungsmethode zur steuerrechtlichen Ermittlung des VerkehrswertsIm Bundesgerichtsentscheid 2C_181/2018 befassten sich die Richter mit einer Zuger Immobilie, zu deren Verkaufszeitpunkt keine Schätzung vorlag. Der Beschwerdegegner hatte die Immobilie am 7. Dezember 2010 für 2 Mio. Fr. gekauft. Sie befand sich in seinem Geschäftsvermögen, da er gewerbemässigen Grundstückhandel betrieb. Da er keinen Käufer für das Grundstück fand, verkaufte er es am 7. Oktober 2011 ebenfalls für 2 Mio. Fr. an eine Aktiengesellschaft, die in seinem Eigentum stand. Bereits 10 Tage später, am 17. Oktober 2011, wurde das Grundstück von der Gesellschaft für nun 3.65 Mio. Fr. an einen Dritten verkauft. Die Zuger Steuerbehörden wiesen den Gewinn von 1.65 Mio. Fr. der Gesellschaft zu und nicht dem Einkommen des Beschwerdegegners. Die Eidgenössische Steuerverwaltung war anderer Meinung und zog den Fall an das Verwaltungsgericht des Kantons Zug und aufgrund weiterer Abweisungen bis vor das Bundesgericht.Die ESTV argumentierte, dass der Wertzuwachs von 1.65 Mio. Fr. nicht innerhalb der 10 Tage zwischen dem Verkauf an die AG und dem Verkauf an den Dritten stattgefunden habe, weshalb der Veräusserungsgewinn dem Einkommen des Beschwerdegegners angerechnet werden müsse. Das Bundesgericht widersprach. Es geben keine einzig anerkannte Bewertungsmethode, die zur Ermittlung des Verkehrswerts heranzuziehen sei. Der steuerrechtliche Verkehrswert entspreche nicht einer mathematisch punktgenau bestimmbaren Grösse. Zur Bestimmung seien regelmässig Schätzungen anzustellen und Vergleiche zu treffen, welche aber mit Streuungen und gewissen Ungenauigkeiten verbunden seien. Es müsse zulässig sein, den Verkehrswert (und den Vermögenssteuerwert) von Grundstücken aufgrund vorsichtiger, schematischer Annäherungen festzulegen, auch wenn das dazu führe, dass die so ermittelten Werte in einem gewissen Mass von den tatsächlichen Marktwerten abweichen würden. Im vorliegenden Fall habe am 7. Oktober 2011 kein Gutachten vorgelegen, weshalb auf äussere Umstände abzustellen sei. Beim Verkaufspreis vom 17. Oktober 2011 sei etwa von einem sog. Liebhaberpreis zu sprechen, der sich dem üblichen Mechanismus von Angebot und Nachfrage entziehen würde.Da die Behauptung der ESTV eine steuererhöhende Tatsache darstelle, läge die Beweispflicht - anders als von der ESTV behauptet - bei ihr und nicht beim Steuerpflichtigen, welcher für steuermindernde Behauptungen beweispflichtig sei. Da die ESTV aber keine Beweise für ihre Behauptung vorweisen konnte, wurde die Beschwerde abgewiesen.Private Steuererklärung leicht gemacht – mit taxeaSie können Ihre private Steuererklärung mittels unserer Steuerapp taxea ganz einfach erstellen lassen. Mehr zu taxea erfahren sie hier www.taxea.ch
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