Die Besteuerung des Gewinns, der bei einem Liegenschaftsverkauf erzielt wird, kann in gewissen Fällen aufgeschoben werden, beispielsweise wenn eine neue Liegenschaft als Ersatzbeschaffung erworben wird. Dann wird der Grundstücksgewinn auf diese übertragen und die Steuern werden erst erhoben, wenn die Liegenschaft wieder veräussert wird, ohne dass eine neue Ersatzliegenschaft erworben wurde.
Wird beim Verkauf einer Liegenschaft ein Gewinn erzielt, wird dieser mit der Grundstücksgewinnsteuer besteuert, welche kantonal unterschiedlich geregelt ist. Insbesondere die Regelungen bzgl. der Besitzesdauer unterscheiden sich je nach Kanton. In Fällen wie Eigentumsübertragungen bei Erbgängen, Erbvorbezügen, bei der Abgeltung von ehe- und erbrechtlichen Ansprüchen oder bei Ersatzbeschaffungen kann die Steuer jedoch aufgeschoben werden. Bei einer Ersatzbeschaffung wird der Verkaufserlös innert einer angemessenen Frist für den Erwerb oder Bau einer gleich genutzten Ersatzliegenschaft verwendet, welche ebenfalls in der Schweiz liegt. Liegt der der Kaufpreis der Ersatzliegenschaft über dem Verkaufspreis der verkauften Liegenschaft, kann der Grundstücksgewinn auf Ersatzliegenschaft übertragen werden, womit die Besteuerung dann aufgeschoben wird. Dieser Vorgang kann auch wiederholt werden. Erst wenn keine neue Ersatzliegenschaft erworben wird, besteuert der Liegenschaftsort, in dem die Ersatzliegenschaft liegt, den aufgelaufenen Gewinn.Am 28. September 2017 wurde das Bundesgericht um Klärung in einem Fall zu dieser Thematik ersucht. Eine Steuerpflichtige, die im Kanton Bern wohnhaft war, verkaufte am 1. April 2008 ihre Berner Wohnliegenschaft mit einem Gewinn von 5'733'539 Fr. und kaufte sich im Kanton Genf eine Ersatzliegenschaft. In der Folge wurde die Grundstücksgewinnsteuer aufgeschoben. Im Juni 2010 veräusserte die Frau diese Liegenschaft aber bereits wieder, ohne dass sie sich eine neue Ersatzliegenschaft erworben hätte. 2012 veranlagte die Steuerverwaltung des Kantons Bern mit einem Grundstückgewinn von Fr. 4'816'100 Fr, woraus eine Steuerforderung von Fr. 1'906'682.70 Fr. resultierte. Die Steuerpflichtige wehrte sich, wurde aber von Steuerverwaltung, von der Steuerrekurskommission sowie vom Verwaltungsgericht des Kantons Bern abgewiesen, woraufhin sie vor Bundesgericht zog.Der Kanton Bern vertrat die Meinung, dass er Anrecht auf die in Bern angelaufenen Grundstückgewinnsteuern hatte und wollte damit eine (im Berner Steuergesetz vorgesehene) Aufteilung des Steuersubstrats zwischen Bern und Genf (Zerlegungsmethode). Denn gemäss der Empfehlung der Schweizerischen Steuerkonferenz SSK sei eine Frist von 5 Jahren vorgesehen, in der die Zerlegungsmethode angewendet werden könne. Diese Empfehlung behandelt Wiederverkäufe des Ersatzobjekts innerhalb der 5-Jahres-Frist anders als spätere Wiederverkäufe. Nach Ablauf der Frist würde die Einheitsmethode angewandt werden, bei der alle Steuern dem Zuzugskanton Genf zustehen. Das Bundesgericht folgte dieser Sicht nicht. Die Empfehlung habe keine bindende Wirkung und könne nicht über dem Bundesgesetz stehen, welches keine solche Frist vorsehe. Die Steuern ständen somit Genf zu. Eine Besteuerung des gleichen Steuersubstrats durch den Kanton Bern verstosse gegen das Verbot der (virtuellen) interkantonalen Doppelbesteuerung.Private Steuererklärung leicht gemacht – mit taxeaSie können Ihre private Steuererklärung mittels unserer Steuerapp taxea ganz einfach erstellen lassen. Mehr zu taxea erfahren sie hier www.taxea.ch
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