Qualification de l'utilisation d'une propriété comme propriété privée ou commerciale

Une déduction forfaitaire peut être demandée pour l'entretien des biens détenus à titre privé. Toutefois, si le bien immobilier est principalement utilisé à des fins commerciales par des tiers, seuls les frais d'entretien réels peuvent être déduits. La définition d'une utilisation essentiellement commerciale est décidée au cas par cas.

Dans le cas de biens immobiliers détenus à titre de patrimoine privé, les frais d'entretien, les frais de remise en état des biens nouvellement acquis, les primes d'assurance et les frais de gestion par des tiers peuvent être déduits. Conformément à l'art. 32 al. 4 LIFD, une somme forfaitaire peut être déduite en lieu et place des frais et primes réels. Toutefois, l'art. 4 de l'Ordonnance sur les biens immobiliers interdit une telle déduction forfaitaire dans le cas de biens immobiliers qui sont principalement utilisés à des fins professionnelles par des tiers.Le 11 septembre 2018, le Tribunal fédéral a statué sur le cas 2C_1020/2017 concernant la qualification de l'utilisation d'un bien immobilier. L'usufruitier d'une maison individuelle l'avait louée à une société anonyme qui, à son tour, la laissait à l'un des membres de sa direction et à sa famille dans une optique de logement. Dans sa déclaration des revenus, le bénéficiaire a demandé une déduction forfaitaire pour frais d'entretien parce qu'il considérait que la maison n'était pas louée à des fins professionnelles. L'administration fiscale s'est opposée à cette déduction et l'a refusée, après quoi le contribuable a fait appel sans succès. Le recours devant le Tribunal administratif du canton de Zoug a également été rejeté, ce qui explique pourquoi l'affaire a abouti devant le Tribunal fédéral.Le contribuable a soutenu qu'il n'y avait pas d'utilisation commerciale prédominante par des tiers, puisque la maison servait un gérant de la société anonyme et sa famille à des fins privées sans qu'aucune activité lucrative ne soit exercée dans la maison ou le jardin. La mise à disposition de biens immobiliers à des fins d'habitation ne fait pas non plus partie de l'objet social de l'entreprise inscrit au registre du commerce. Il s'agissait d'une mesure interne de gestion des ressources humaines. En outre, le fait que l'entreprise loue la maison et la mette à la disposition du salarié en lui facturant le loyer ou qu'elle lui verse un salaire plus élevé que le loyer et lui laisse le soin de louer lui-même une maison n'affectait pas son revenu net. Le tribunal Fédéral a rejeté cette affirmation. Le contrat de location avait été conclu avec la société anonyme, ce qui signifiait que l'utilisation de l'immeuble avait un caractère commercial. Bien que l'entreprise ait laissé la maison à un employé et à sa famille pour leur usage personnel, il s'agissait d'un membre de la direction et cette utilisation faisait partie de son salaire pour son activité professionnelle. De plus, le plaignant n'était pas propriétaire de l'immeuble, mais seulement l'usufruitier, c'est pourquoi, selon la loi, il n'assumait que les frais d'entretien et de gestion habituels de l'immeuble, et non ceux des rénovations ou réparations. Pour ces raisons, il ne s'agissait pas d'un usage privé et la déduction forfaitaire n'a donc pas été accordée (à juste titre).